Una casa, due comuni: le agevolazioni restano
Se l’immobile in successione è suddiviso in due particelle edilizie che insistono su altrettanti comuni catastali, le agevolazioni prima casa si mantengono comunque purché le due particelle siano unite di fatto. È il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta 145/2026 riguardante un’abitazione pervenuta agli eredi di un defunto: la moglie e i tre figli. Il fabbricato di fatto è composto da un’unica unità abitativa più due garage pertinenziali, ma catastalmente è censito appunto su due particelle edilizie ricadenti in due diversi comuni, particelle che dunque hanno ciascuna una propria rendita catastale.
Proprio questa particolarità tecnica impedisce l’accorpamento catastale delle particelle, pur trattandosi, nella sostanza, di un solo immobile utilizzato come abitazione. Gli eredi, allora, al fine di applicare le agevolazioni prima casa sull’intero fabbricato e non soltanto su una delle due particelle, domandano se nella dichiarazione di successione sia possibile indicare unitariamente le distinte rendite catastali, trattandosi di fatto di un’unica unità abitativa utilizzata come abitazione principale dalla moglie del defunto.
Il dubbio, come accennavamo, nasce dall’impossibilità di fondere catastalmente particelle appartenenti a comuni catastali diversi. Ciononostante l’Agenzia richiama il principio già espresso in una precedente risposta (la 155 del 24 gennaio 2023), nella quale chiariva che è comunque possibile richiedere l’agevolazione prima casa anche se l’immobile è costituito formalmente da due particelle catastali, ma a condizione che esse risultino “unite di fatto”, cioè non autonome dal punto di vista e funzionale e reddituale.
Lo stesso orientamento viene quindi ribadito adesso nella risposta 145/2026. Assodata la sussistenza di tutti i requisiti propri dell’agevolazione prima casa, cioè in presenza di un unico fabbricato che però è suddiviso in due particelle non riunibili, il beneficio fiscale può essere riconosciuto sull’intero immobile oltre che per una delle due pertinenze annesse. L’unica condizione essenziale è che siano effettuati gli adempimenti catastali previsti per l’unione di fatto ai fini fiscali delle due particelle, così come indicato nella Circolare 27/2016, secondo la quale “per dare evidenza negli archivi catastali dell’unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare (…) due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni”.
FONTE CAF ACLI
