Bonus ristrutturazione; l’ok del titolare lo sblocca
Detrazione sì, ma avendo il consenso all’esecuzione dei lavori da parte del titolare dell’immobile. In queste poche parole potremmo riassumere il “succo” della risposta 112 del 23 maggio 2024 con cui l’Agenzia delle Entrate ha fatto il punto su un caso di demolizione e ricostruzione di un fabbricato collabente (cioè in condizioni di deterioramento da non poter costituire una fonte di reddito). Alla base vi è il principio secondo cui anche chi non è direttamente possessore di un immobile su cui viene eseguita una ristrutturazione o, come in questo caso, da demolire e riedificare, rientra nella cerchia dei soggetti beneficiari delle detrazioni sui lavori edili, dal Superbonus in giù (Sismabonus, Ecobonus, ecc ecc). Inoltre, al di là dell’ok del titolare nei confronti del detentore, il possesso dell’immobile deve risultare da un atto regolarmente registrato al momento dell’inizio dei lavori e dovrà infine sussistere anche quando le spese per detti lavori saranno sostenute.
Giusto per fare chiarezza: il possessore è chiaramente colui che ha la titolarità dell’immobile, mentre il detentore è colui che ne può comunque disporre materialmente sulla base di un accordo col proprietario. La situazione classica è quella del contratto di affitto, cioè l’accordo fra un locatore (proprietario) che mette la casa a disposizione di un locatario (l’inquilino, quindi appunto il detentore, colui che ne usufruirà come sua abitazione). L’inquilino, volendo, potrebbe eseguire degli interventi nella casa e usufruire delle detrazioni connesse ai lavori, a patto però che vi sia un accordo specifico che dimostri il consenso da parte del titolare.
Il caso però della risposta 112 è un po’ più complesso. Abbiamo un terreno (di proprietà del contribuente X) su cui si trova un immobile fatiscente (proprietario Y) che però X vuole demolire e riscostruire godendo delle relative detrazioni. Nella domanda presentata all’Agenzia, il contribuente X dichiara di essere il titolare dei diritti edificatori dell’edificio oggetto dell’intervento nonché il proprietario del terreno dove è stato autorizzato l’intervento edilizio e ritiene pertanto di avere diritto al beneficio fiscale del 50% previsto per le spese di demolizione del fabbricato collabente.
Nell’interpello le Entrate evidenziano innanzitutto come tra gli interventi detraibili di ristrutturazione, siano appunto compresi anche quelli di “demolizione e ricostruzione di edifici esistenti”. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Fra i beneficiari delle detrazioni, aggiunge l’AdE, rientrano appunto non solo i contribuenti che abbiano sottoscritto un contratto di comodato d’uso o di locazione regolarmente registrato, ma anche coloro i quali dispongano dell’immobile in forza di un diverso titolo, purché idoneo ad assicurarne la disponibilità giuridica e materiale e che risulti da un documento con data certa.
Nel caso specifico, allora, il detentore dell’immobile, dichiarando di non aver acquistato la proprietà del fabbricato collabente ma di aver acquistato i diritti edificatori connessi allo stesso, oltre all’appezzamento di terreno su cui gli stessi diritti edificatori sono stati trasferiti (con il permesso di costruire da parte del Comune), e comunque in virtù del contratto di compravendita nel quale i venditori hanno espressamente dato il loro consenso al successivo intervento di demolizione, può certamente fruire della detrazione sulle spese sostenute per gli interventi edilizi inerenti al fabbricato collabente (demolizione e ricostruzione) essendo così soddisfatto il requisito del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.
FONTE CAF ACLI
