La caparra del preliminare non fa plusvalenza
Se cambia la categoria catastale di un immobile senza che vengano effettuate delle opere edili, questo non influisce sul computo dei 5 anni per determinare l’imponibilità o meno della plusvalenza generata dalla vendita dell’immobile stesso. Non influisce nemmeno la stipula del preliminare di vendita, visto che rappresenta un mero accordo tra le parti e di fatto non concretizza nessun trasferimento effettivo della proprietà.
Il caso su cui l’Agenzia delle Entrate ha fornito questi chiarimenti con la risposta n. 10 del 24 gennaio 2025, riguarda il proprietario di un magazzino diventato abitazione a seguito di un cambio di destinazione d’uso senza opere. Il proprietario, volendo vendere l’immobile, andrebbe a sottoscrivere, prima dei cinque anni dal suo acquisto, un preliminare di vendita, dopodiché, una volta trascorso il quinquennio, effettuerebbe la stipula vera e propria del rogito. La domanda, quindi, che pone il contribuente, è se le somme percepite a titolo di caparra con la registrazione del contratto preliminare siano o meno imponibili come reddito da plusvalenza ai sensi dell’articolo articolo 67 del Tuir.
La norma prevede infatti che siano soggette a tassazione, in qualità di redditi diversi, “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni”. Detto questo, il dubbio specifico ruota appunto sul calcolo esatto dei 5 anni che devono trascorrere tra la cessione e la data di acquisto dell’immobile ceduto, e se su questo calcolo possano incidere in qualche modo la data del cambio di destinazione d’uso oppure l’incasso di una caparra confirmatoria.
Ora, posto che il reddito da plusvalenza, quindi la condizione della sua tassabilità, si concretizza, come abbiamo detto, nel momento in cui la cessione del bene immobile viene effettuata prima dei 5 anni dall’acquisto o dalla sua costruzione (lo spirito della norma penalizza in pratica l’intento “speculativo”), l’Agenzia chiarisce tuttavia che né la stipula del preliminare, né l’incasso della caparra prima dei cinque anni, rilevano ai fini fiscali. E neppure il cambio di categoria catastale “senza opere” può incidere ai fini del computo del quinquennio.
