Calcolo plusvalenza; si calcola ogni singolo immobile
La plusvalenza sulla cessione si valuta su ogni singolo immobile, anche nel caso delle pertinenze legate al fabbricato principale. Oltretutto sul calcolo del quinquennio che deve trascorrere tra l’acquisto dell’immobile e la sua cessione affinché non si produca la plusvalenza tassabile, non incidono né gli eventuali preliminari stipulati anticipatamente alla cessione, né gli eventuali lavori di ristrutturazioni eseguiti tra l’acquisto e la cessione. Su questi punti verte la risposta 156 del 10 agosto 2026 dell’Agenzia delle Entrate in merito a un interpello presentato da una coppia di coniugi residenti fuori dall’Italia ma proprietari di una casa (con pertinenze) acquistata nel 2021, precisamente il 10 settembre. Le pertinenze però (cioè un campo da tennis e uno da padel) sono state acquistate successivamente, nel gennaio 2025, destinate a valorizzare la proprietà legata esclusivamente a un utilizzo di svago e vacanza.
La stessa coppia ha poi stipulato nel luglio 2025, prima quindi che decorresse il quinquennio dall’acquisto avvenuto nel 2021, un contratto preliminare per la vendita dell’intera proprietà, pertinenze comprese, con l’obiettivo – viene specificato nell’interpello – di vendere definitivamente l’intera proprietà entro il 30 novembre 2026. La domanda perciò che pongono i contribuenti è se effettuando la vendita dopo il 10 settembre 2026 (cioè quando i 5 anni dall’acquisto saranno trascorsi), e considerando anche il preliminare già stipulato nel 2025, si possa escludere qualsiasi plusvalenza imponibile, non solo sul fabbricato abitativo principale, ma anche sulle pertinenze acquistate in seguito.
La risposta dell’Agenzia ripercorre anzitutto i capisaldi della disciplina fiscale sulle plusvalenze, che in sostanza prevede la tassabilità ai fini Irpef sul margine di guadagno – incasellato dal Fisco tra i cosiddetti “redditi diversi” – che si produce dalla “cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”. Più esattamente la plusvalenza è definita dal Tuir come la “differenza tra i corrispettivi percepiti dalla cessione e il prezzo di acquisto/costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”.
La tassazione, quindi, non penalizza l’intero corrispettivo della vendita, ma appunto l’eventuale scarto in positivo che emerge tra quanto è stato pagato l’immobile all’inizio e l’importo al quale poi lo si riesce a vendere, fermo restando che la cessione avvenga prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto. Tale regola dei cinque anni è chiaramente un “alert” posto dal legislatore per penalizzare l’intento speculativo sulle cessioni “precoci” rispetto all’acquisto, a meno che, come dicevamo, l’acquisizione originaria dell’immobile non sia avvenuta per via ereditaria o che nel lasso di tempo tra l’acquisto e la cessione l’immobile non sia stato l’abitazione principale del cedente (aspetti anch’essi che farebbero decadere la presunzione speculativa introdotta dalla norma).
Analizzando allora il caso specifico dell’interpello, dato che la coppia di coniugi ha acquistato la casa il 10 settembre 2021 con intento vacanziero, mantenendo per altro la residenza fuori dall’Italia, non può configurarsi un utilizzo dell’immobile come abitazione principale; di conseguenza affinché non venga a emergere una possibile plusvalenza, la cessione dovrebbe essere effettuata per forza dopo i canonici cinque anni. Già questo è sufficiente a rispondere al primo dubbio relativamente al preliminare, ovvero se sul calcolo dei cinque anni possa incidere il contratto preliminare stipulato nel 2025. La risposta è no. I preliminari infatti, se stipulati, non vanno comunque ad incidere sul calcolo del quinquennio, perchè l’unica cosa che davvero conta in questo senso è la distanza temporale tra l’acquisto e la vendita vera e propria, da intendersi come il rogito con cui viene ufficializzata la compravendita. Il preliminare perciò se esiste, e se viene stipulato prima del decorso dei cinque anni, è del tutto irrilevante ai fini della plusvalenza perché non può equipararsi a una cessione vera e propria.
Il secondo dubbio riguarda invece la vendita delle pertinenze annesse all’immobile principale, ossia se la vendita di abitazione e pertinenze insieme possa non far generare la plusvalenza su queste ultime, nonostante non siano ancora trascorsi cinque anni tra l’acquisto e la cessione (ricordiamo infatti che le pertinenze sono state acquistate nel 2025). In questo caso però la risposta è a discapito della coppia. La cessione congiunta degli immobili e soprattutto il vincolo pertinenziale esistente, non bastano a eliminare l’imponibilità se la pertinenza è stata comunque acquistata da meno di cinque anni. La pertinenza “conserva” perciò autonomamente la propria data di acquisto, che dunque assumerà rilievo nella verifica dell’eventuale intento speculativo previsto dalla norma, riscontrabile appunto laddove trascorra un lasso di tempo “precoce” – cioè inferiore a cinque anni – tra l’acquisto e la cessione.
FONTE CAF ACLI
