Acquisto e ristrutturazione: detrazione mutuo double-face

La detraibilità sui mutui “misti” per l’acquisto e la successiva ristrutturazione della casa viaggia sul doppio binario. L’Agenzia delle Entrate ne ha infatti confermato la cumulabilità nella Risposta n. 38 del 12 febbraio 2019 affermando che: nell’ipotesi in cui il contribuente contragga un mutuo per l’acquisto di un immobile e la successiva effettuazione di interventi di ristrutturazione, con sdoppiamento dell’unità immobiliare, potrà beneficiare della detrazione degli interessi passivi che vengono versati in dipendenza di mutui contratti per la costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, solamente per la parte di mutuo che fa riferimento all’immobile che il contribuente adibirà a dimora abituale.

Nello specifico, il caso cui l’Agenzia ha dato riscontro nell’interpello riguarda un contribuente che aveva stipulato un mutuo per procedere con l’acquisto e la ristrutturazione di un immobile. Per l’esattezza la ristrutturazione consisteva nello sdoppiamento e nel cambio di destinazione di porzione del sottotetto dell’unità immobiliare distinta a catasto. Appunto per questo erano stati richiesti dei chiarimenti in relazione alla possibilità di detrarre gli interessi passivi del mutuo sia in relazione alla quota utilizzata per l’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale, sia in relazione alla quota utilizzata per la ristrutturazione.

La risposta positiva dell’Agenzia ha specificato che in ogni caso la cumulabilità delle detrazioni resta valida soltanto per il periodo di durata dei lavori nonché per il periodo dei sei mesi successivi al termine dei lavori medesimi. Inoltre la detrazione è limitata agli interessi passivi relativi al mutuo effettivamente utilizzato, cioè il beneficio non può spettare sulla quota di interessi che eccedono l’ammontare delle spese sostenute e documentate.

Queste le condizioni:

• l’unità immobiliare che si costruisce o ristruttura deve essere quella nella quale il contribuente o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente;
• il mutuo deve essere stipulato entro sei mesi antecedenti o diciotto mesi successivi alla data di inizio dei lavori di costruzione;
• l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla fine dei lavori e se non sono ancora trascorsi due anni dall’acquisto dell’immobile;
• il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o altro diritto reale.

Qualora invece l’immobile sia adibito ad abitazione principale oltre sei mesi dalla conclusione dei lavori ma, comunque, entro due anni dall’acquisto, la detrazione spetterà solo sugli interessi relativi al mutuo per l’acquisto. Viceversa nel caso contrario in cui l’immobile diventi abitazione principale oltre due anni dall’acquisto, ma entro sei mesi dalla conclusione dei lavori, il beneficio spetterà solo sugli interessi relativi al mutuo per la ristrutturazione. La detrazione diverrà invece inammissibile qualora l’immobile sia adibito ad abitazione principale non solo oltre i due anni dall’acquisto ma anche oltre sei mesi dalla chiusura dei lavori.

Ai fini del beneficio il contribuente deve essere in possesso:

• delle quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo;
• della copia del contratto di mutuo dal quale risulti che lo stesso è stato stipulato per realizzare gli interventi di costruzione/ristrutturazione;
• della copia della documentazione che provi l’effettivo sostenimento delle spese di realizzazione degli interventi.
• Fonte:(https://www.cafacli.it/it/notizie-fisco/acquisto-e-ristrutturazione-detrazione-mutuo-doubl_1487_idnews/)