Superbonus: plusvalenza solo se i lavori li fa il titolare
L’immobile acquisito col Superbonus e poi rivenduto non genera plusvalenza ai sensi dell’articolo 67 del TUIR (comma 1, lettera b-bis) se i lavori sono già stati eseguiti dall’impresa edile prima dell’acquisto. Con la risposta 137 del 20 maggio, l’Agenzia fuga i dubbi riguardo all’eventualità della tassazione con plusvalenza in caso di interventi eseguiti non direttamente dal contribuente dopo la compravendita, ma appunto prima dell’acquisto.
Il caso esaminato nella risposta riguarda infatti un contribuente che ha comprato un immobile su cui già in precedenza erano stati eseguiti degli interventi antisismici rientranti nel perimetro del Superbonus. Di qui il dubbio se la successiva rivendita dell’immobile possa essere o meno soggetta a plusvalenza, visto che la Legge di Bilancio 2024 ha inserito alla voce “redditi diversi” – nel summenzionato articolo 67 del TUIR – “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati con Superbonus che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione”.
Sono comunque esclusi dal sussistere della plusvalenza “gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo”. Quindi, in pratica, se il titolare che cede l’immobile ha eseguito degli interventi agevolati col Superbonus e tali interventi si sono conclusi da non più di dieci anni rispetto alla cessione, il provento che scaturisce dalla cessione è tassato come plusvalenza, esclusi ovviamente i casi che abbiamo indicato.
L’Agenzia ricorda che sull’argomento sono stati forniti dei chiarimenti con la Circolare 13/2024 in cui veniva appunto specificato che la plusvalenza scatta solo sugli immobili sui quali il cedente abbia eseguito in prima persona gli interventi agevolati. Quindi in pratica la plusvalenza, se c’è, si configura solo in relazione alla prima cessione onerosa dell’immobile oggetto di Superbonus e non anche alle successive compravendite.
Il caso della risposta 137 è invece diverso, in quanto la plusvalenza si viene a verificare con la cessione effettuata dall’impresa di costruzioni, che a sua volta ha pure effettuato i lavori antisismici. La successiva rivendita effettuata dal contribuente non può dunque rientrare nel perimetro delle nuove plusvalenze regolate dalla lettera b-bis, fermo restando che nel caso in cui l’immobile sia venduto prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto e non sia stato adibito ad abitazione principale, tale vendita rientrerebbe comunque nel novero delle classiche plusvalenze già normate dall’articolo 67 del TUIR (comma 1, lettera b).
